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不動産購入

不動産の物件図面をしっかりと読んでますか?

投稿日:2016年12月12日 更新日:

こんにちは。スマイル・リンク(株)川邉です。

不動産の概略が記載された物件紹介図面(以下「図面」)にはさらっと簡単に重要な情報が記載されています。
特に不動産を購入した後に悩まされる問題の原因となるような要素は
この図面の段階で開示されていることがほとんどです。
ただ、あまりにもさらっと書かれていたり、単に専門用語が記載されて
いたりするだけなので、それに気づかずに購入してしまう方が少なくないため、今日は図面を読むときのポイントについてコメントしたいと思います!

<図面・ネットの物件情報で注目すべきポイント>
図面やネット情報には不動産業者に記載を義務付けている項目があります。
以下はそれらの項目の中でも特に重要度が高い(将来的な不動産の価値や
生活しやすさに大きな影響を与える)項目です。
必ずチェックしましょう。

◆都市計画
⇒「市街化区域」とあることが普通です。
この欄に「市街化調整区域」と記載されている場合は要確認です。
市街化調整区域では建物の建築が原則として禁止されています。
建築物は許可制となっているため、すでに建築されている建物が
適法に許可を得て建築されているのかどうか、将来の建替えは可能かどうか等
について確認しましょう。

◆用途地域
⇒「第1種低層住居専用地域」以外は、周囲に大きな空き地がある場合には
そこに3階建て以上の高層建築物が建築される可能性があります。
日照に大きな影響を受けるかもしれないので注意が必要です。
良く似た用途地域として「第1種住居地域」がありますので、
慣れない方は間違えがちです。

自宅近くにマンションが建築されると聞いて「マンション建設反対!」等と
横断幕を広げている光景をご覧になったことはありませんか?
そういう光景を見ると気の毒に感じますが、それは物件を買うときに
確認していれば予想できたケースが大半です。
とんなに反対してみても、法令にしたがって建築される建築物を阻止することはほとんど不可能です。

また、「商業地域」「近隣商業地域」の場合は固定資産税が高くなることが
多いです。駅近くの商業施設に近いマンションは便利さの対価として、
住宅地の木造住宅に比較して固定資産税はかなり高くなります。

◆接道状況
⇒「公道」とある場合は大抵の場合何も問題ありません。
しかし、「私道」とある場合は将来問題が発生する可能性が高い道路も
あります。不動産業者にとっても最も気を遣うポイントが道路です。
道路で間違えると取り返しが付かない事態(売るに売れない!等)に
嵌ってしまう危険が高いからです。
「私道」の物件を買いたいときは決して勢いで物件を買ったりせずに
信用できる不動産屋に、将来的なリスクについてきちんと説明してもらい、
納得の上で購入する、しないの決断をしてください。

もったいぶるわけではありませんが、私道にも色々なパターンがあるため、
一般論でお話しすることはとても難しいのでこれ以上の詳細は省きます。
具体的に図面を送っていただければ個別にコメントしますので、
メールやFAXでご相談ください。

◆備考
⇒「告知事項あり」と記載されている場合は、その物件内で自殺、殺人等の
事件事故があったことを示唆しています。
「協定道路」という項目がある場合も注意が必要です。

基本的に何も問題が無い物件と言うものは“説明要らず”でありまして
図面も契約書もとても簡単シンプルです。
備考欄にあれこれと書かれている場合はとりあえず用心、確認してください。
これも全てのケースを網羅して説明することは不可能なので、気になる物件の図面の
備考欄に何かしら記載がある場合は、その図面をメールかFAXで送ってください。
個別にコメントします。

さて、いかがでしたでしょうか?
これらの説明を聞いていただくと

「私道の物件だけは絶対に止めておこう!」

「住宅を買うなら第1種低層住居専用地域の物件でなくてはダメだ!」

と決めつけてしまいたくなるかも知れませんが、これらの項目意外にもお客様ごとの生活パターン、将来設計によって
より気をつけるべき項目があるでしょうし、反対にそれほど気にしなくても
良いのではないかと思えるような項目もあることと思います。
また、少しの知恵を使うことにより、欠点が欠点で無くなるケースもあります。

そういうわけですから、上述した項目は重要ではありますが、あくまでも参考に
留めて、その他の項目も考慮しながらベストの物件選びをなさっていただければと
願っております。

気になる物件がありましたら、図面ならメール添付かFAXで、ネット情報なら
メールにリンクを貼って当店までお送りください。
さっと調べて疑問にご回答いたします。
お気軽にご連絡ください!!

スマイル・リンク株式会社
宅地建物取引士
川邉 雅信(かわべ まさのぶ)
〒286-0044
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