こんにちは。
スマイル・リンク株式会社の川邉（かわべ）です。
今日は印旛郡栄町の不動産売却事情や相場についてのお話です。
印旛郡栄町の中でも今回は安食台に絞ってコメントしますので
印旛郡栄町安食台で物件を探している方、印旛郡栄町安食台に所有している土地や戸建の
売却・賃貸を検討されている方のご参考になれば幸いです！
＜目次＞
印旛郡栄町安食台ってこんな町！
上がるか？下がるか？印旛郡栄町安食台での売買事例・不動産の相場
印旛郡栄町安食台の土地相場
土地を高く売りたいのであれば
なぜ住宅メーカーの営業マンがあなたの土地の販売を応援してくれるのか？
印旛郡栄町の新築分譲住宅・中古住宅の相場
なぜ中古住宅は販売価格に差が付くのか？
適正な建物評価と“瑕疵保険”の活用提案で大手仲介会社の査定よりも300万円高く売る
印旛郡栄町安食台にある主な施設と人気のお店
【印旛郡栄町安食台ってこんな町！】
印旛郡栄町安食台は言わずと知れた印旛郡栄町の中心的な住宅・商業地です。
栄町役場の周辺とけやき通り沿いを除く大半の地域が第1種低層住居専用地域と呼ぶ
主に2階建くらいまでの低層住宅しか建築できない地域です。
しかも、「安食台地区地区計画」という建築規制があるため、日照や街並みを維持するための
厳しいルールが維持されていて、住宅地としてはとても気持ちよく生活することができる地区です。
もちろん、上下水道、都市ガス完備です。
世帯数はだいたい２３００世帯くらいですね。1区画は約50坪くらいの広さです。
JR成田線安食駅まで一番遠い場所が安食台小学校がある「安食台4丁目」辺りでしょう。
安食駅まで徒歩だと20分くらいです。バス利用も可能ですので、バスに乗れば10分程度ですから
年配の方でマイカーを手放した方でも不自由なく生活できますよ。
【上がるか？下がるか？印旛郡栄町安食台での売買事例・不動産の相場】
※2017年2月現在の事例・相場です。将来の景気その他の要因により変動しますので予め
ご承知おきください。
過去10年間の印旛郡栄町安食台の不動産取引をしていますと、相場は下がる傾向にあると感じて
います。ただ、2015年以降は横ばいを維持しています。
ところが、最近、ビックリするような安値で売り出す所有者の方が居ますが、
依頼した不動産業者の価格査定が誤っているように思えます。
スマイル・リンク株式会社にご相談いただければありがたいですが、そうでなくても少なくとも2社
以上の不動産業者に価格査定をしてもらって、妥当な価格で売り出していただきたいと思っております。
相場を崩してしまうのは誰にとっても好ましく有りません。
【印旛郡栄町安食台の土地相場】
土地については一般の人同士の取引の場合は坪単価12万円～17万円の範囲で取引されています。
総じて安食駅まで徒歩10分以内で行ける地区の方が価格は高くなります。安食駅まで徒歩10分
というと栄町役場、マルエツ安食店、ナリタヤ安食店、コメリハード＆グリーン栄町安食台店等の
公共施設や買い物施設にも近いので、そういった便利さが土地の実勢価格を高くしています。
【土地を高く売りたいのであれば】
土地を高く売りたいのであれば、更地にして綺麗に除草しておきましょう。
安食台の場合、空地になっている区画が少なく、古家付きのものが多いです。
たしかに、売買契約が終了してから古家を解体するという条件で販売した方が
売主様の負担は少ないのですが、販売上更地にして売り出されている土地の方が
有利であることは否定できません。
【なぜ住宅メーカーの営業マンがあなたの土地の販売を応援してくれるのか？】
ご存知ですか？土地を探しているお客様の多くは、
土地よりも先に建物を建築する住宅メーカーを決めているケースが多いです。
この場合、住宅メーカーは早く建築用地を決定してもらって正式に建物の請負契約を
交わしたいと思い、様々な方法で土地を探している方に早く土地を購入するように勧めます。
もちろん、優先的に進めるのはすでに更地になっていて、購入契約さえ結べばドンドン話を
進めることができる物件です。だから住宅メーカーの営業マンのプッシュを受けやすい更地の
方がどうしても有利になりがちです。
また、ぱっと見の印象も、なんだか怖いような古家が建ったままの土地よりも綺麗に整地された
更地の方が見栄えがしますよね。
《印旛郡栄町安食台で古家を解体して土地として売りたい所有者の方へ》
「安食台にある古家を解体して更地として売りたいのだけど、先に解体費用の出費をするのは嫌だ」
という安食台の不動産所有者の方のために、スマイル・リンク株式会社に売却の依頼をしていただく等の
一定条件のもとで、スマイル・リンク株式会社が古家解体費用を立替払いして解体工事を致します。
解体費用は物件の売却が成立して売買代金を受け取ってから清算していただければ結構です。
スマイル・リンク株式会社では印旛郡栄町安食台で不動産仲介による売買だけではなく、お買取り
させていただきリフォームして中古住宅として販売したり、古家を解体して土地として販売したり
しています。実際に自分たちが売主として販売した経験がありますので、一定期間内に販売を完了させる
自信が有ります。そのため、このようなサービスが可能になりました。
詳しくは フリーダイヤル ０１２０－４５６－８１６ スマイル・リンク株式会社 担当：かわべ まで
お電話くださいませ（毎日９：３０～１９：００営業。但し、毎週水曜日定休）。
【印旛郡栄町の新築分譲住宅・中古住宅の相場】
土地の場合と異なり、建物については建築会社や建築年数による差異によって
売れる価格が大きく変動します。そのため、土地ほど明確な指標が出しにくいというのが
正直なところです。
そのため、大雑把な価格帯で申し上げますと、
印旛郡栄町安食台で新築分譲住宅を販売する場合には、土地建物込みの総額で2200万円前後
で設定することが多いです。なお、これは分譲住宅最大手の飯田グループホールディングスさん
が供給する新築分譲住宅の場合です。ただ、ここ数年、飯田グループホールディングスさん以外の会社が
安食台で新築分譲住宅を供給していないと思いますので、新築分譲住宅2200万円前後という指標が
唯一の指標と言っても差し支えないと判断しています。
2017年2月8日現在、スマイル・リンク株式会社では
印旛郡栄町安食台4丁目10番4 において新築分譲住宅全1棟の販売をしております。
下にリンクを張りますのでご参照ください（リンク切れの場合は成約済みです）。
http://www.smile-link.co.jp/detail/e-8510/
さらに、中古住宅ですが、これは700万円～990万円の価格帯が主流です。
土地の場合と同様に、最近600万円前後の中古住宅も売り出されていますが、
その多くは安く売られすぎていると私は見ています。
必ず2社以上の不動産会社に査定を依頼して、きちんと相場を把握してから
売出しをしていただきたいと思います。
【なぜ中古住宅は販売価格に差がつくのか？】
～価格査定・売却相談を受ける不動産仲介会社の影響が大～
中古住宅に限らず土地、事業用不動産ｅｔｃなんでもそうですが、
販売価格が相場より下がってしまう最大の理由は不動産仲介会社の都合です。
不動産仲介会社は仲介が成立しなければ手数料にならないので、なるべく早く
成約させて手数料を得ようとします。早く成約させようというのは良いことですが、
問題はその手法です。販売活動に力を入れるのではなく、相場よりも安めに売出しをして
その安値のチカラで早期成約をさせようとするのです。
不動産業界に居ると良く理解できるのですが、相場よりも少し安く売り出ししますと
問い合わせが殺到します。これはもうビックリするほどです。どこから湧いてきたのかと
思うほど多くの方が問い合わせをしてくださるので、すぐに売れてしまいます。
それではどうして大手仲介会社はこうした手法を採るのでしょうか？それは月間ノルマが中小とは
比較にならないほど厳しいからです。大手は上場を維持する間接部門の経費やＴＶコマーシャル
の広告費等多額の経費を賄う必要が有ります。
そのため、とにかく売主様に値下げしてもらって早く売りなさいと、回転数を上げなさいと
いうことになってしまうのです。私もかつて最大手の仲介会社に所属していたので、
そのあたりの事情はよく知っています。
しかし、地元の不動産会社となりますと、それでは困ります。
スマイル・リンク株式会社のような地元密着の中小不動産業者は地場の不動産を
大事に取引して相場を適正に維持して商圏を守らなくてはやっていけません。
また、目先で物件の値段を安くすれば、その瞬間は買主様に喜ばれるでしょうが、
その買主様もそこで物件を買ってしまった後は相場破壊の被害者になってしまうのです。
私たちは大手のように
「このマーケットが駄目になったら他の場所に移動しよう」
というわけにはいきません。
だから目先の損得だけではなく、売主様、買主様双方が納得する相場で取引を
していただいて、5年後、10年後に町でバッタリ出会ったときに
「あの時はありがとう！今振り返っても良い取引だったよ！！」
と言っていただけるような商売をしないとやって行けなくなってしまいます。
このあたりのスタンスの違いが価格査定や売り方の違いにつながり、
特に価格評価が難しい中古住宅では価格差が大きくなってしまうのです。
地方で大手仲介会社が入ってくると価格破壊は避けられないかもしれません。
～中古住宅の評価の難しさも要因の１つ～
また、中古住宅は「土地」と「建物」の２つで構成されますが、
建物部分の評価が難しいです。
建築会社によって建築価格が大きく異なりますし、築年数、リフォームの有無に
よっても全く状況が異なってしまいます。さらには、同じ建築会社、同じ築年数でも
間取りによって評価も変わります。同じ平成元年建築の物件でも、今でも人気がある
間取りの物件があれば、残念ながら時代遅れになってしまった間取りの物件もあるのです。
【適正な建物評価と“瑕疵保険”の活用提案で大手仲介会社の査定よりも300万円高く売る】
つい先日、安食台にある建築年数30年近くの中古住宅の売買仲介をしたときの事例を
ご説明しましょう。取引したばかりでして、売主様、買主様のプライバシーに配慮して物件が
特定できるような情報は無しでお話させていただきます。
この物件の売主様は中古で購入された安食台の物件を丁寧にメンテナンスしながらお住まいに
なっていましたが、ご実家そばに転居されることになったため、スマイル・リンク株式会社を含む
数社の不動産会社に価格査定を依頼されました。
あとで聞いた話ですが、建物をきちんと評価してくれたという理由でスマイル・リンクに売却を
依頼すると決めていただいたそうです。ちなみに、「建築後20年以上経っているから」という
理由で建物を全く評価しなかった大手仲介会社の査定は600万円、建物のメンテナンス状況や
間取りの良さを含めて査定したスマイル・リンク株式会社の査定は900万円（土地600万円、
建物300万円）でした。
査定をしたのは私ですが、最初に売主様にどのくらいの期間内に売りたいのかを確認しました。
売主様としては住宅ローンがまだ残っているので早く売れるに越したことは無いが、大事にしていた
マイホームなので適正価格で売って欲しいということでしたので、査定価格で半年以内に販売すること
を目標に販売開始しました。
さすがにキッチン等の住宅設備の傷みはありましたが、この物件のアピールポイントは
建築会社の安心感と基礎・構造の安定感にあると判断した私は、住宅瑕疵保険という保険を
保険料当社負担で付保することにしました。住宅瑕疵保険に関する詳しい説明はここでは
省きますが、この保険を付保することによって買い手の物件に対する安心感が増し、さらには
物件に税金上のメリットもプラスすることができたので、この物件のアピールポイントである
基礎・構造の安定感をさらに際立たせることができたのです。
その結果、ちょうど目標の半年で無事に成約することができたのです。
売主様にもよろこんでいただけましたし、買主様にも本当にメリットの大きい中古住宅を
購入していただくことができ、売主様、買主様ともにとても喜んでいただくことができました。
そして、実は！、、、
今回の物件のお隣の物件は3年前にスマイル・リンク株式会社が買い取ってリフォームをして
再販売をした物件だったのです！！
私は、「これは負けられない」と思いました。
「３年前に適正価格で物件を買ってくださったお客様を、
相場破壊に負けてがっかりさせるわけにはいかない！！」
本当に、そのお隣の方もがっかりさせることなく無事に取引が完了して一安心でした。
地元で地域密着で取引をしていますと、前回取引をした物件のすぐ近所でまた取引をする、
なんてことはしょっちゅうあります。だから無責任なことはできませんし、その緊張感が
良いのだと思っています。
このように建物付き物件は査定をする不動産会社によってかなり価格に開きが出ています。
「不動産の価格査定は必ず２，３社に依頼する！」
ということを是非、実践なさってください。そうしていれば、大きく損をすることはありません。
印旛郡栄町安食台にある主な施設と人気のお店
＜公共施設＞
栄町役場・・・印旛郡栄町安食台1丁目2番地
http://www.town.sakae.chiba.jp/
ふれあいプラザさかえ・・・印旛郡栄町安食938番地1
http://www.town.sakae.chiba.jp/index.php?code=945
＜商業施設＞食品スーパー2店ともに口コミ評価高いです！
安食郵便局・・印旛郡栄町安食台2-1-1
http://map.japanpost.jp/p/search/dtl/300105036000/
食彩館 安食店（ナリタヤ）・・印旛郡栄町安食2170-1（口コミ評価高いです）
http://www.naritaya-net.co.jp/aziki.html
マルエツ安食店・・印旛郡栄町安食台1-3-4（ここも口コミ評価高い！）
http://www.maruetsu.co.jp/index.php/shop/detail/9188
＜飲食店＞
麺屋一番亭・・・印旛郡栄町安食2172-1（海鮮系のラーメンが美味い！）
https://tabelog.com/chiba/A1204/A120401/12013426/
＜美容院＞
ＺＥＲＯ－Ｒ ＡＪＩＫＩ店・・・印旛郡栄町安食台2-25-5 トップスビル1階
http://zeror.jp/ajiki.html
安食にお住まいのお客さんの奥さんと話していたら、この美容室さんは評判が良いそうです。
このＺＥＲＯ－Ｒ ＡＪＩＫＩ店さんが入居しているビルはスマイル･リンクが売買したり、
現在のビルオーナーから管理をお任せいただいているんです。だから、その入居者のご商売の
評判が良いと聞いてとても嬉しかったですよ。
印旛郡栄町安食台、また印旛郡栄町全体に関しての不動産のご相談、査定依頼は
スマイル・リンク株式会社までお電話ください！
フリーダイヤル ０１２０－４５６－８１６ です！
スマイル・リンク株式会社
宅地建物取引士・2級FP技能士
川邉 雅信（かわべ まさのぶ）
〒286-0033
千葉県成田市花崎町828-7 山倉ビル1階
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HP : http://www.smile-link.co.jp/
～「次回も利用したい！」と評価される会社を目指して～
