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【不動産売却】中古マンション売却と購入~価格査定・購入時のチェックポイント~

投稿日:2017年2月10日 更新日:

こんにちは。
スマイル・リンク株式会社の川邉(かわべ)でございます。
今回は地元成田のお客様のご紹介で千葉県稲毛区の中古マンションの購入と埼玉県浦和区の中古マンションの
ご売却をさせていただくことになりました。ご紹介いただけるということは本当にありがたいことでございます。
地域は異なっても、成田市、富里市のマンション売却・購入とポイントは共通しますので、中古マンションの売却、
購入のポイントについてお話しいたします。

《目次》
まずは価格査定!査定は必ず数社の不動産仲介会社に依頼しましょう!
なぜ不動産仲介会社によって査定金額に差異が生じるのか?
1)不動産仲介会社の勘違い
2)不動産仲介会社の思惑による違い
マンションを購入するときにチェックして欲しいこと

まずは価格査定!査定は必ず数社の不動産仲介会社に依頼しましょう!
中古マンションに限らず、不動産の売却を考え始めたら、何よりも先に不動産仲介会社の
価格査定を受けることをお勧めします。
「ある程度片付けておかないと不動産屋さんに見せられない。」
「親族間の話し合いが済んで売却することが決まってから相談しよう。」
という方もいらっしゃいますが、その前の段階で相談されたほうがベターです。

不動産仲介会社の価格査定とは、単に価格を査定するというだけではなく、
「その物件を売ることができるのかどうか?売るためにはどうしたらよいのか?」
というように、単に価格だけでなく、不動産を売却するために法律その他の諸条件が
整っているのかどうかを含めてお話させていただくものです。

「価格の話しかしないよ!」
そんなことを言う不動産屋なんて居ません。。

早い段階で相談しておいたほうが安心して無駄なく準備をすることができます。
そうしておかないと、
「さぁ!売ろう!!」
となった時点で、改めて準備しなおさなくてはならないということもあります。
また、ご相談者の方がとても難しいことのように感じていたことが、不動産仲介会社にとっては
簡単に解決できる問題であったり、逆に簡単に考えられていたことが重要な問題であったりすることも
多々有ります。あれこれ準備したり、悩んだりする前に相談したほうが苦労が有りません。

なぜ不動産仲介会社によって査定金額に差異が生じるのか?
査定価格は不動産仲介会社によって差異が生じます。
差異が生じる理由は次の通りです。
1)不動産仲介会社の勘違い
2)不動産仲介会社の思惑の違い

1)不動産仲介会社の勘違い
まず、1つ目の不動産仲介会社の勘違いですが、マンションの場合は中古戸建に比べて勘違いは
少ないです。その理由ですが、マンションは共通の大きな箱(例えば「ルネ・マークプレミア成田NT」等)
の中に各戸があるため、 その大きな箱の中の各戸の価格(1平米あたりの単価)は
似通ったものになりやすいのです(だから、「マンションは管理を買え!」と言われるくらいに
マンション全体の価値を維持するための管理体制がとても重要になってきます)。
したがって、過去の取引事例さえ調べれば簡単に価格の検討がつきます。あとは現地を確認して
特筆するようなプラス・マイナスポイントの有無を確認すればOKです。

この点は戸建住宅は全く異なります。戸建住宅は建築会社、工法、資材等様々な違いがありますので、
たとえ同じ建築年次で同じ「木造スレート葺2階建て」であっても物件毎に評価は大きく異なります。

ただ、不動産仲介会社による勘違いが全く無いわけではありません。
それを未然に防ぐためには、
「同じマンションの過去の成約事例を見せていただけますか?」
と不動産仲介会社に依頼することです。
過去の成約事例を調べていれば、勘違いは無いと判断してよいでしょう。

2)不動産仲介会社の思惑による違い
不動産仲介会社が“無料で!”わざわざ出張ってきて価格査定をしてくれるのはなぜか、
もう皆様お分かりだと思いますが、それが不動産仲介会社にとって先々の商売に繋がるからです。
ボランティアではありませんので、不動産仲介会社の立場からすれば、無料価格査定の時点から
既に商売はスタートしています。不動産仲介会社としては、価格査定をしたお客様から先々その
不動産の売却を任せていただいて、不動産仲介手数料を稼ぎたいと考えています。
これが“不動産仲介会社の思惑”です。当然、私たちスマイル・リンク株式会社もその思惑を
もって査定に臨んでいます。

それでは話を戻して、不動産仲介会社が不動産仲介手数料を取得できるのはいつなのでしょうか?
それは、売却を依頼された不動産が無事に買い手が付いて成約になったときです。
「不動産を売却しよう!」という方向性においては不動産所有者の売主様と不動産仲介会社の思惑は
一致しています。
しかし、残念ながら、売主様と不動産仲介会社の思惑がずれる部分が有ります。
それは“価格”です。
たとえば、2500万円が相場で、その相場である2500万円で販売しているマンションがあったとしましょう。

2500万円で売れれば、売主様の手元には2500万円から各種経費を引いた分が残ります。
そして、不動産仲介会社の仲介手数料は 2500万円×3%+6万円+消費税 という計算により
874,800円となります。

これがもし、不動産仲介会社が「査定価格は2300万円です」と言うことで、
その査定価格2300万円で売り出したとしましょう。
この時点で上の例に比べると売主様の手元に入るお金は200万円少なくなることが確定してしまいます。
それでは不動産仲介会社の仲介手数料はどうなるでしょうか?
2300万円×3%+6万円+消費税=810,000円 です。

いかがでしょうか?
2500万円で売れたときと比べれば少なくなりますが、その差は64,800円です。
決して小さな金額では有りませんが、売主様の取り分が200万円も減ることに比べれば
64,800円の減額など微々たる額と言えるでしょう。

このブログを読んでくださっている皆様が不動産屋で1週間でも働いてみていただければ
すぐに実感していただけることなのですが、
上記の例のように相場が2500万円のものを2300万円で売り出したら即売れます!
相場よりも10%近く安く売れば全く苦労なくスグ売れます!
そのため、不動産仲介会社としては売主様を説得して相場よりも安く売り出してもらうことができれば、
ほとんど営業活動をせずに売れてしまい、簡単に仲介手数料を受け取ることができる
ということになってしまうのです。

私はこの点が、売主様と不動産仲介業者の関係性の問題点であると考えています。
売主様がとにかく早く売りたいのだということであれば問題は有りません。
しかし、「数ヶ月待つだけで数十万円、数百万円変わるのであれば、きちんと相場で売って欲しい。」
という売主様であれば、必ず、いくつかの不動産仲介会社の価格査定を受けて、自分なりに相場勘を
持つようにすることをお勧めします。マイホームであれば土地勘が有るのですから、相場観を持つことは
決して難しいことではありません。いくつかの不動産仲介会社の査定を受けて、土日に入る新聞折り込み広告や
不動産情報サイトを眺めていれば自ずと相場観は養われます。

30歳代前半に銀行から最大手の不動産仲介会社に入り、
「とにかく早く売って早く仲介手数料にしろ!」
というスタンスに嫌気が差してスマイル・リンク株式会社を立ち上げて10年以上に
なりますが、もっと一般の方には不動産取引の仕組みを知っていただきたいと思って
不動産相談や価格査定をお受けしてきましたし、これからもそうして行きたいと考えています。

不動産に関しては購入するときの情報は世の中に溢れているのですが、
不動産売却のときの情報やノウハウはほとんど世の中に出ていません。
そこには前述のようにグレーな部分が多々あるからですし、買い手である消費者は保護される
ことが一般的ですが、売主を保護するという習慣が一般的ではないという風潮もありますよね。

それでは翻って、マンションを買うときのポイントについてお話しましょう。

マンションを購入するときにチェックして欲しいこと
「このマンション良いかも!」と気に入った物件が出てきたら次のポイントを
不動産仲介会社に確認してみてください。
☆売主様の売却理由
☆固定資産税の年税額
☆管理費、修繕積立金の値上げ予定
☆過去のマンション全体の修繕実施状況と、現在の修繕積立金の残額
☆駐車場、駐輪場、バイク置き場の空き状況
☆ペット飼育の可否
☆フローリング工事等のリフォーム工事に関する制約事項
これらについては契約時に重要事項説明書の中で説明されるのですが、
一気に読み飛ばされてしまうと、なかなかその重要性が理解されずに流されて
しまいがちです。しかし、そのマンションで生活するに当って、これらの要素は
極めて重要になります。ぜひ、事前に確認するようになさってください。

成田市、富里市等の中古マンションの価格査定、売却相談、購入相談など
ぜひご相談ください!それから、分譲マンションは賃貸物件としても人気が有ります。
スマイル・リンク株式会社でも成田富里で分譲マンションの賃貸物件を管理していますが
常に満室ですよ。賃貸相談もお任せください!

<お問い合わせ先>
スマイル・リンク株式会社 担当:かわべ
電話 0120-456-816

スマイル・リンク株式会社
宅地建物取引士・2FP技能士
川邉 雅信(かわべ まさのぶ)
286-0033
千葉県成田市花崎町828-7 山倉ビル1
TEL0476-20-3306FAX0476-22-4406
Mail: mkawabe@smile-link.co.jp
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~「次回も利用したい!」と評価される会社を目指して~

 

 

 

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