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古いアパートの管理、売却、相続

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成田市新町のアパート。全4室中1部屋のみ入居中。

こんにちは。スマイル・リンク(株)の川邉です。
アパートを所有、相続している方、とりわけ建築後30年以上経過しているような古いアパートを所有、相続している方は、先々そのアパートを所有し続けるおつもりですか?それとも売却しようとお考えですか?

『とりあえずまだ家賃は入ってきているし、大きな問題は無いし、、』
『確かにそろそろ外壁屋根工事をしなければならない時期だけど、、』

というように特段これといった方針を決めていない方が多いかもしれません。
しかし、いざというときに売れる状態にしておくことがアパート経営をするうえで
とても大切だと思われませんか?

『大丈夫だよ。アパート売る予定は無いから。』

そうおっしゃるオーナーさんも多いと思います。
もちろん、売る必要が無ければ売ることはありません。
しかし、いざというときに売ることができるアパートとは
他人から見ても魅力があるアパートだということですから、
所有しているオーナーにとっても良いアパートということに
なるのではないでしょうか。

《50年近くメンテナンスされてこなかったアパート》

写真のアパートは当社が買い取らせていただいた成田市新町のアパートです。
建築年月は不詳!おそらく50年は余裕で経過しているものと思います。

トタン屋根と言うものは聞いたことがありますが、このアパートは壁がトタンです。私もこういう物件は初めて見ました。全4室ですが、そのうち1室には入居者様がいらっしゃいます。

この物件は前オーナー様が相続したっきりほぼ放置していた物件でして、数十年の年月を経てどんどん朽ちて行き、退去後のリフォームもしないから空室のまま、空室のままだからどんどん傷みが激しくなり、ずっと空室だった1階の1室は床が抜けそうです。もう1つの1階の部屋には退去した人の荷物がぎっしりです。前オーナーは気味が悪いので入室したことがなかったそうでして、私がカギを壊して入室したところ、業務用とみられる家具類で部屋中が埋め尽くされている状態でした。
万が一、ここに違法なものが残されていたり、それこそ死体でも隠されていたらどうしたのでしょうか?とても不用心な話だと思います。

アパートというものは、古くなって法定耐用年数を過ぎた後どうするのか、維持するのか、保有するのか、売却するのか、ということを考えながら管理しないと最後に苦労するのは、高齢になったオーナー様ご自身か、古いアパートを相続したお子さんになってしまいます。

『ボロボロのアパートだから今更リフォームする価値もないけど、1人だけ高齢者の入居者さんが住んでいるから壊すに壊さない。家賃も安いから固定資産税を支払ったらマイナス!!いったいどうしたら良いのだろうか。。』

そのような事態に陥らないために、日ごろの日常管理が大切だと思います。

《基本は日常の賃貸管理》

基本は日常の賃貸管理にあります。
空室になったらすぐに入居者募集をする、傷みが生じればすぐに修理する、活用できる火災保険にしっかり加入しておく、退去確認はきちんと行う、適切な家賃設定、連帯保証人や緊急連絡先の確保etc、、、これらを押さえていればひとまずは大丈夫です。

《賃貸借契約書が無いアパートは後々大変なことになるかもしれません!》

アパートのオーナーが自分で管理されている物件では賃貸借契約書が無いケース、賃貸借契約書があったとしても不備が多い(昔の市販の契約書式を使っている、連帯保証人が居ない他)ケースが散見されます。
このような契約書類は何か問題が生じたときに初めて役に立つものですが、問題が生じたときには相手方との間で契約書を取り交わすことができない状態であることが普通です。
たとえば、ある日突然、入居者と連絡がつかなくなってしまったら何を根拠にその入居者の居室に入室しますか?オーナーと言えども無許可進入は犯罪になってしまいます。そういうときにきちんとした契約書を取り交わしておけば対応ができます。

そういった不測の事態に備えるためにも、何も問題が生じていないうちに、きちんとした契約書を取り交わしておきたいものです。

現在所有しているアパート、貸家を今後所有し続けるのか?いずれは売却するのか?あるいはお子さんに相続させるのか?
古くなってきたアパートや貸家の将来についてご家族と考えてみてはいかがでしょうか?

スマイル・リンク株式会社
宅地建物取引士・2級FP技能士
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