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再建築不可の不動産物件の売却はできるのか?~成田市新町の中古物件売却~

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いま建っている建物を壊してしまったら建物の再建築が認められない不動産物件、、、。いわゆる“再建築不可物件”を売却したいのだけど売却することはできるの?売れるとしたら相場は?どうやって売ればよいの?成田の不動産屋、スマイル・リンク(株)が成田市新町にある再建築不可の中古物件の売却を始めます!

成田市新町中古物件(再建築不可物件)

こんにちは。成田の不動産屋、スマイル・リンク(株)の川邉です。成田市新町にある再建築することができない中古住宅を引き取って困っていた方から頼まれて当社が買い取ったものの1年間放置!そろそろ売却するなり賃貸に出すなりしようと動き始めました!

JR成田駅周辺は古い町で道路が未整備な地区も多く、その結果権利関係が複雑だったり、建物の再建築ができない物件が多く見られます。

【この記事の内容】

(1)なぜ空き家、空地を所有し続けるべきではないのか?
(2)再建築不可の物件が売りにくい理由は??
(3)再建築不可の物件はこうして売る!

(1)なぜ空き家、空地を所有し続けるべきではないのか?

空家や空地を所有されている方には

「放置していないで売るなり、貸すなりした方が良いですよ!」

と申し上げているのですが、自社物件をもたもたと何もせずに放置していました。
しかし、やっぱり早く売却なり賃貸なりに活用すべきですね!
お客様から託された売り物件、賃貸物件だと「業務」という緊張感から速やかな売却や賃貸で業務執行しているのですが、自分たちの所有物件になるとつい後回しにしてしまいがちです。
この1年間に物件に残されていた荷物の撤去処分や草刈りはしていたのですが、
あっという間にまた草木が伸びてきてしまいました!

成田市新町の中古住宅。また草木が伸びてきました!!

草刈りの費用もばかになりません。成田市のシルバー人材センターさんに依頼すると民間事業者よりもかなり安く草刈りをしてくれますが、それでも写真のレベルだと7万円前後は要します。
また、当たり前ですが、今年も固定資産税の納付通知が届きました!
何も使っていないのに経費ばかりかかる!
しかも、物件は年々古くなってゆく!
さらには万が一、自分が所有している空地、空き家で誰かに不祥事や事故を起こされてしまったら“事故物件”になってしまいます!!

もし事故物件になってしまったら、再建築不可物件だから売りにくいというレベルではなくさらに売りにくくなってしまいます。
忙しいとついつい後回しにしてしまう気持ちは分かります、というか、私たちもそうしてしまったわけですが、やっぱり空地、空き家は使う予定が無いのなら速やかに売却や賃貸で活用すべきと思います。失った経費を取り返すことはできませんから。

(2)再建築不可の物件が売りにくい理由は??

 再建築不可の物件が売りにくい理由の第1番目の理由は

①住宅ローンの利用ができない

ということになります。
銀行はそういった特殊な物件には住宅ローンを使わせてくれません。
そのため、再建築不可の物件を気に入ってくれたとしても、全額自己資金で購入できる方でないと買うことができないのです。

②そもそもが違法建築物であるケースも少なくない

次いで、その物件が最初から適法に建築されていないというケースもあります。
特に近年に建築されている再建築不可物件にはそういったケースが散見されます。
このような物件は最悪の場合は行政から撤去命令が発令される恐れがあるため注意が必要です。

(3)再建築不可の物件はこうして売る!

前述のように買い手側の資金調達の面で不利になりやすい再建築不可物件ですが、次のような手法を取ることによってスマイル・リンク(株)では売却を実現してきました。

①最初に賃貸物件として入居者を確保して“投資用物件”として売却する

 一般の方が「自宅用」として戸建て住宅を購入する際には住宅ローンを利用することが普通です。そのため、再建築不可物件を自己居住目的の売買物件として売り出しをしても、住宅ローンの問題が壁となってなかなか成約することができません。

しかし、先に賃貸物件(貸家)として入居者を募り、入居者決定後に投資用物件を探している方向けに販売活動をするとあっさりと成約になることが多いです。

そのような投資家の中には全額自己資金で物件を購入できる方が少なくないからです。

②住宅以外の事業用用途の物件として売る

 不動産を売却する際に不動産業者は「売り中古住宅」「売り店舗」「売り事務所」というようなカテゴリー分けされたインターネットサイト(不動産ポータルサイト)に広告掲載をするのですが、再建築不可の中古住宅を「作業所」「倉庫」といった事業用のカテゴリーに登録をすると、居住用の住宅を探している人たちとは全く異なるニーズを持った人たちの目に触れて成約することがしばしばあります。

たとえば、小規模な事業者さんが「倉庫が欲しい」と思っていてもそれほど大きな倉庫が必要なわけでないことが多く、倉庫につかっても問題なさそうな間取り、周辺環境であれば住宅を借りたり買ったりして使った方がよほど都合が良いというケースが多くあります。

スマイル・リンク(株)ではこの方法で老朽化したアパートを満室にしたり、再建築不可の住宅を速やかに売却したりしてきました。

間取りをどう再構築するかによって新しい使い道が生まれます。

③住宅ローンに代わる裏ワザを駆使する!

 先ほど言いましたように、再建築不可の物件は住宅ローンを利用することができません。また、前述の②にあるような小規模事業者さんは銀行からの事業資金の借り入れが難しいことがあります。
 しかし、そういったケースでも売主さん側の事情が許せば売主さん、買主さん双方にとってとても良い方法で売買をすることができる方法があります。
今回の成田市新町の自社物件売却でもその手法をオプションとして活用するつもりです。

 成田の不動産屋が自社所有の再建築不可物件をどうやって売るのか??
 売ることができなかったら不動産屋を辞めるのか!?

 もう過去になんども再建築不可物件の売却をやってっきましたので自信があります!今回も社有物件の売却を通じていくつかの販売ノウハウを実験してみるつもりです。
そして、使えそうなノウハウはお客様から託された売却物件や賃貸物件の売買、賃貸に活用してまいります。今後の展開にご注目ください!!

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