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不動産売却

【売却相談】入居者との契約書が無いアパートや貸家の売買は可能か?

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こんにちは。スマイル・リンク株式会社の川邉(かわべ)です。
相続した不動産にアパートや貸家があり、その入居者のことが良く分らないとか
入居者との間の賃貸借契約書が見当たらずに困っているというケースがあります。
先日も、
「相続したアパートの入居者との契約書も無い状態で、入居状況の実態もよく
わかりません。そんな状況でも売買したり、管理を頼んだりできますか?」
というご相談をいただきましたが、別にそれほど心配する必要は有りません。
ただ、相続した後に長時間放置しておきますと、何か問題が生じていた場合に、
相続人本人の責任として問題が大きくなるリスクはあります。
速やかに不動産屋に相談する等の行動に移しましょう。

実は、私たちスマイル・リンク株式会社も、賃貸借契約書を交わさずに10年以上
賃借人が住んでいる貸家を相続した方から買い受けた貸家を保有しています。
仕事から、このようなケースへの対応は慣れていますが、やはり初対面の時には
「どんな人なのかな?」
と少し緊張します。
しかし、多くの場合、入居者の方は相続の事実を何も知らずに平穏に暮らしている
ことが多く、もしオーナーが亡くなったということを知っていれば、多かれ少なかれ
「自分はこのままここに住んでいられるだろうか?」
と入居者の方こそ不安に感じているものです。

だから、私たちも最初の接触の時には、入居者の方のお気持ちをきちんと理解する、受け止める
ことに努めるようにしています。
アパートを相続した方の中には
「あんな古いアパートが建っていては維持費がかかるから、入居者に出て行ってもらって
更地にして売却するか、建替えしたい。」
と言ってこられる方も居て、そのお気持ちも十分理解できるつもりでおりますが、
相続や売買でオーナーが変わったということはこちらの都合でありますから、
いきなりそんな気持ちを前面に出してお会いすると、問題なくまとまる話もまとまらなく
なってしまいます。

実は以前、4部屋ある老朽化したアパートを相続した方で、入居者と揉めてしまったという方から
相談を受けて対処したことが有ります。このアパートを相続した方は、会社員で転勤も多いので
老朽化したアパートを所有していることを負担に感じて売却してしまいたかったのだそうです。
そんなときに会社の先輩から
「古いアパート付じゃ売れないから、入居者に出ていてもらって更地にしないと駄目だよ」
とアドバイスされて、そのためいきなり退去交渉に入り、入居者と揉めてしまったのです。
当事者同士が直接交渉して揉めてしまうと収拾が難しくなります。
しかし、不動産屋が間に入っていて、仮にトラブルになってしまったとしたら、不動産屋を入れ替える
ことで交渉をリセットできるんですね。そういう意味で当事者同士の交渉は、上手く進んでいるうちは良いの
ですが、こじれてしまうとどうしようもなくなってしまいます。

このときのアパートは4部屋中3部屋に入居者が居て、その3部屋の人全員がオーナーに対して不快感を
持っていて、最初に私が訪問したときには全員けんもほろろでした。
しかし、2部屋の方はドアも開けてくれなかったのに、
1人だけドアを開けて対応してくれた人が居ましたので、
「この人が突破口になる!」
と踏んだ私は時間をおいて何度かこの方だけを訪問して(自腹で手土産も買いましたよ!)
2ヶ月弱で、皆さんと話ができるようになり、晴れてきちんとした賃貸借契約書を交わすことが
できました。これによってアパートは入居者付のまま「オーナーチェンジ」という形で売買する
ことができるようになり、売却して資金化したかったオーナーの目的も無事に達成することが
できたのです。

このオーナーの場合と同じように、会社の先輩や上司とか周りの方が良かれと思ってしてあげた
アドバイスが、結果的に誤りであったり、かなり極端であったりして適切ではないケースがよくあります。
このオーナーの場合も、物件や賃貸状況を確認してみたら、ムリに解体する必要等無いことがわかりましたので、
「オーナーさん、売買したいのならムリに入居者を退去させたり、建物解体する必要なんてありませんよ」
と言いましたら、びっくりしていらっしゃいました。

不動産は私たちの日常生活の中でいつも利用しているものですから、
特別視する必要は無く、多くの場合は一般常識で判断していて問題ありません。
ただ、「ちょっと困ったな。」「少し心配だな」と思うことがあったら
速やかに不動産屋に相談してみてくださいね。思いもよらぬ発見があると思いますよ。

成田市、富里市、印旛郡栄町、香取郡神崎町、山武郡芝山町の土地、一戸建て、アパートや
倉庫、店舗等の売買、賃貸その他の困りごとはお気軽にご相談ください。
遠隔地でスマイル・リンクでは対応できない場合でも解決の方向性やその地域で相談したら良いと
思う専門家をご紹介することはできますので、私たちの営業エリア外の物件のことでお困りの方も
お気軽にお電話、メールでご連絡くださいね。

スマイル・リンク株式会社 成田店
TEL 0120-456-816
担当:かわべ

スマイル・リンク株式会社
宅地建物取引士・2FP技能士
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