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コラム 単なる日記

不動産の個人間売買をサポートしました

投稿日:2019年2月24日 更新日:

こんにちは。スマイル・リンク(株)の川邉です。
成田市加良部二丁目の加良部中央住宅の1室を売買仲介しました。

【不動産の個人間売買(自己発見取引)】
ただ、今回の加良部中央住宅の売買仲介は、一般個人である売主様がお知り合いである買主様に物件を譲渡したいというお話があらかじめ決まっていたという案件です。
いわゆる自己発見取引、個人間売買になりますが、そのお手伝いという形で仲介をしました。

今回取引した加良部中央住宅の売主様は数年前に当社のご案内でいくつかの物件を内見されたものの、結局他社さんがご紹介した物件の方を気に入られて、結局そちらの物件を購入されたという方でした。
ところが、突然ご来訪いただき、

「その時はスマイル・リンク(株)では取引しなかったものの対応が良かったから相談しに来た。」とのこと。

なんとまあ、本当にお気持ちありがたく、感謝感激です。
「そこまで頼りにしていただけるのであれば、万事お任せください!!」
ということでお客様が希望されている個人間売買のサポートをお引き受けしたのです。

【不動産の個人間売買のメリット、デメリット】
お客様がスマイル・リンクに不動産個人間売買の相談にいらした理由は、購入者が不動産仲介手数料がもったいないので支払わずに取引できるようにしたいと言っているも
のの、不動産は高額なだけに万が一のトラブルが心配だったからだそうです。しかし、不動産屋に手数料を支払いたくないからという理由で不動産屋抜きで取引をしようとしているのに、そんな話の相談に乗ってくれる不動産屋なんてあるのかな。。と思ったときに、あのときの不動産屋に相談してみるか、ということで当社に来てくださったとのこと。

このお客様のお気持ちの中に不動産の個人間売買のメリット、デメリットが入っています。

<メリット>
☆不動産仲介手数料を支払わないで済むので経費を安く抑えることができる
<デメリット>
☆不動産の専門家ではない人同士の取引なので何か大事なことを見落としていた場合
 にトラブルになりかねない。

ということになります。
それでは、大事なことを見落とすって具体的にどんなことがあるの??
ということになりますと、次のようなものが想像できます。
<段取りの問題>
☆売買契約と物件引き渡し残代金支払いを1日で完了させるのか、2回に分けて行うの
 か?
☆2回に分けて行う場合、買主側の支払資金の裏付けはとれているのか?
☆契約が途中でスムーズに進まなくなった場合の契約の止め方についても予め
 取り決めをしているか?
 総じて、買主側が全額自己資金で取引を行う場合でないと個人間売買は危ないと思います(住宅ローンを提供する銀行が難色を示すかもしれません)。
<物件の問題>
☆現状のままでの引き渡しのリスクを買主は本当に理解しているのか?
 たとえば、売主も知らなかった何かが土地上に埋まっていたり、捨てられていた場合
 の対処はどうするのか?
 そのほか、売主の常識では問題ないという判断が、買主にとっても同じであるとは
 限らない。そういう認識のずれが後で発覚した時にどういうルールで対処するのか
 ルールは決まっているのか?
☆物件に付随して発生する費用についての理解、当事者間の清算はできているのか?
 例えば、マンションの管理費等、プロパンガスの設備承継、固定資産税の清算etc..

きりがないのでこの辺りで止めますが、契約ごとで大切なのは、双方の認識を事前に細かな点まで一致させること、万が一事がうまく進まなくなった場合の解決のためのルールを事前に定めておくことだと思います。
今回は売買契約書は売主様、買主様双方の希望を確認しながら私が作成しました。
一般的な不動産売買契約書をベースにアレンジしたのです。
また、売主様、買主様ともに不動産売買に当たって用意すべき書類、物をご存じないのでその助言をし、特に買主様には住民票の異動他、後々に不自由しないように準備を整えてもらいました。

そして、契約と引き渡しを1日で行うことにしましたので、その場に不動産登記を代行してくれる司法書士にも同席してもらい、無事に取引を完了させることができました。

【不動産個人間売買に向いている人、物件】

最後に、不動産個人間売買(不動産業者による重要事項調査を含む正規の手続きを踏まず、売買契約書を作成してもらう程度の個人間売買を想定)に向いている人ですが、

まず売主様側になる人は責任感があって細かいことに目が届くタイプの方だと物件をきちんとした状態で引き渡してくれて問題が生じにくいと思います。

他方、買主様側は大概のことを気にしないでおおらかに受け止められるタイプの人、いざというとき自己負担で対処できる資金的余裕のある人でしょう。
これら売主様、買主様の性格が反対ですと、大トラブル発生の危険性があります(笑)

また、個人間売買をしても比較的安全な物件は、順番に言うと分譲マンションの1室、住宅地内の戸建て住宅、住宅地内の分譲地等ですね。

不動産屋目線で言いますと、個人間売買のお手伝いで手数料をきちんといただけないとしても、実際には仕事に取り組む責任感は同じなので、なんだかんだと手間がかかります。そのため、依頼者のお話を伺ってから仕事をお受けするかどうか判断することになると思いますが、地元の不動産屋ならある程度融通を利かせて対応してくれるケースが多いと思います。
興味のある方は地元の不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか。

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